Покупка отеля в Испании, как не прогореть
Однако не стоит ожидать, что, что отели должны сильно подешеветь из-за низкой загрузки туристической сферы: низкая стоимость объекта возможна только тогда, когда кто-то хочет быстро продать собственности ради срочной выплаты кредита или, например, в случае раздела имущества при разводе супругов – но такие варианты встречались и до эпидемии коронавируса. Большое снижение стоимости отеля, выставленного на продажу, встречается нечасто, но при тщательном мониторинге рынка все-таки иногда можно успеть «поймать» подобные предложения, бывают случаи когда размер скидки может составить около 30%. Однако, важно отдавать себе отчет, что если хозяин будет продавать один из нескольких своих отелей, то скорее всего, он продаст самый неинтересный вариант с рядом недостатков и т.д. Поэтому так важно обращаться при поиске отеля для покупки за профессиональной помощью к риэлторам.
Кто покупает зарубежные отели
Покупка зарубежного отеля сейчас стала однозначным трендом на рынке зарубежной недвижимости, эксперты говорят, что наблюдается большое количество заявок на такие типы объектов и обычно встречается два типа покупателей. Первый вариант – это отельер, знающие толк в гостиничном бизнесе, которые умеют привлечь туристов и знает, как именно нужно рекламировать свои услуги, каких людей нанимать людей на работу и т.д., то есть имеют все для 90% успеха. Сюда также можно добавить умение вести ресторанный бизнес при отеле – это требует многих навыков и знаний. Такие люди обычно умеют разбираться в экономике и принимают активное участие в реальной жизни отеля, поэтому они реально могут зарабатывать 10-20% годовых, куда при этом не входит «побочный» заработок – отельные рестораны, магазины и т.д.
Обычно при самостоятельном успешном управлении отель окупается за 5-10 лет. Чаще всего таких отельеров привлекают небольшие отели стоимостью около 1 млн евро – если разделить сумму на количество номеров, то обычно каждый из них обойдется в сумму в размере 50 000 евро. Для того, чтобы понять, насколько это дорого или дешево для конкретной страны или города, необходимо узнать стоимость местной квартиры-студии очень хорошего качества, после чего можно будет понять насколько выгодным или не очень может стать покупка конкретного отеля. И, если недвижимость в Испании, отель у моря сейчас можно приобрести менее чем за 1 млн евро, то в Греции стоимость такой гостиницы уже снизится до 700 000 евро.
Другой тип покупателей – инвестор, который покупает здание, которое чаще всего сдается известным гостиничным сетям, с которыми подписывается договор с четкими параметрами. Обычно такой владелец получает доход от сдачи в аренду в размере 2-5% годовых и при этом четко обозначается конкретная сумма за определенный срок аренды – например, на 20 лет, и если выйти из договора раньше, то придется выплачивать большой штраф. Индексация тоже прописана – она происходит через 5 или 10 лет. Арендатор оплачивает коммунальные расходы и страховку (иногда пополам с хозяином), а владелец оплачивает налог на землю и на здание
Таким образом, второй вариант – это стабильный и понятный доход без участия в гостиничном бизнесе и дополнительной головной боли, но и заработок при этом будет меньше, чем если бы владелец самостоятельно занимался управлением отеля.
В последние годы большую популярность набрали апарт-отели, которые идеально подходят для инвестиций с ограниченным бюджетом. Сегодня застройщики, которые имеют в собственности землю в хороших местах (чаще всего это касается объектов неподалеку от моря), возводят многоквартирные комплексы с отельной инфраструктурой и отдают их в управление отельным сетям. Гостиницы с радостью идут на такие сделки, поскольку, им не нужно искать землю и строить самим. Более того, все квартиры в комплексах продаются и имеют владельцев, с которыми отель подписывает договор на управление. По этому договору владелец таких апартаментов отдает ее отелю в арендную программу и получает стабильный доход в размере 7 – 12% в год, при этом совершенно не участвуя в процессе. Кроме того, владелец может проводить в своей квартире отпуск на протяжении конкретного срока.
И еще один вариант для покупателя отеля – приобрести не готовый бизнес – функционирующую гостиницу, а здание, которое можно под это перепрофилировать. Но успех такой покупки зависит от очень многих факторов – наличие собственной строительной бригады, знания законов (насколько легально заниматься перепланировкой внутри здания), дополнительные временные и финансовые затраты и многое другое.
Риски при покупке
Как снизить риски при покупке отеля:
провести оценку бизнеса и самого объекта недвижимости
оформить кредит в банке, что повысит безопасность сделки и ликвидность недвижимости, ведь банки не захотят брать неликвидный объект в залог, поэтому они всегда проводят дополнительную оценку
проверить наличие действующего контракта аренды и всех условий контракта, если приобретается отель как пассивный доход и отель уже сдан отельной сети
если покупатель планирует управлять отелем самостоятельно, то необходимо очертить целевую аудиторию на протяжении всего года (высокий и низкий сезон) и заранее продумать стратегию продвижения и бронирований отеля.
налоги и налоговое планирование, когда необходимо заранее просчитать доход от сдачи в аренду, какие расходы необходимы.
Источник: https://www.homesoverseas.ru/